Die Rendite bei Immobilien in Dubai gehört zu den attraktivsten weltweit. Während Anleger in deutschen Großstädten mit 2-3% Mietrendite kämpfen, sind in Dubai 5-8% brutto keine Seltenheit. In manchen Fällen sogar mehr. Doch wie realistisch sind diese Zahlen? Und was bleibt nach Abzug aller Kosten wirklich übrig?
In diesem Guide erkläre ich, wie Sie die Rendite Ihrer Dubai-Immobilie berechnen, welche Stadtteile die besten Erträge bieten, und worauf Sie achten müssen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
Tipp: Berechnen Sie die erwartete Rendite Ihrer Wunschimmobilie direkt mit unserem ROI-Rechner für Dubai-Immobilien.
Rendite verstehen: Brutto vs. Netto
Bevor wir in die Zahlen einsteigen, müssen wir die Begriffe klären. Denn "Rendite" kann vieles bedeuten.
Bruttorendite (Gross Yield)
Die Bruttorendite ist die einfachste Berechnung:
Bruttorendite = (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 1.000.000 AED
- Jahresmiete: 70.000 AED
- Bruttorendite: 7%
Diese Zahl sehen Sie in den meisten Maklerangeboten. Sie ist ein guter erster Anhaltspunkt, aber nicht die ganze Wahrheit.
Nettorendite (Net Yield)
Die Nettorendite berücksichtigt alle laufenden Kosten:
Nettorendite = ((Jahresmiete - Kosten) / Kaufpreis) × 100
Typische Kosten in Dubai:
- Service Charges: 15-50 AED/sqft/Jahr
- Property Management: 5-8% der Miete
- Instandhaltungsrücklage: 1-2% des Kaufpreises
- Leerstandsrisiko: ca. 5-8% der Jahresmiete
Gleiches Beispiel mit Kosten:
- Kaufpreis: 1.000.000 AED
- Jahresmiete: 70.000 AED
- Service Charges (800 sqft × 25 AED): -20.000 AED
- Property Management (5%): -3.500 AED
- Instandhaltung (1%): -10.000 AED
- Leerstand (5%): -3.500 AED
- Nettomieteinnahmen: 33.000 AED
- Nettorendite: 3,3%
Der Unterschied ist erheblich. Deshalb ist es wichtig, beide Zahlen zu kennen.
Nutzen Sie unseren ROI-Rechner, um Ihre individuelle Nettorendite zu berechnen. Er berücksichtigt alle relevanten Kostenfaktoren.
Gesamtrendite (Total Return)
Die Gesamtrendite kombiniert Mieteinnahmen mit Wertsteigerung:
Gesamtrendite = Nettorendite + Wertsteigerung
In Dubai lagen die Preissteigerungen 2024/2025 bei 8-15% je nach Lage. Die Gesamtrendite kann also erheblich über der reinen Mietrendite liegen. Allerdings ist Wertsteigerung nicht garantiert. Mehr zur Marktentwicklung finden Sie in unserer Marktanalyse und Prognose.
Aktuelle Mietrenditen nach Stadtteilen
Die Rendite variiert stark je nach Lage. Hier ein Überblick der wichtigsten Gebiete:
Premium-Lagen: Niedrigere Rendite, höhere Sicherheit
| Stadtteil | Bruttorendite | Nettorendite* |
|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 4,5-5,5% | 2,5-3,5% |
| Downtown Dubai | 5,0-6,0% | 3,0-4,0% |
| Dubai Marina | 5,5-6,5% | 3,5-4,5% |
| Emaar Beachfront | 5,0-5,5% | 3,0-3,5% |
*Nach Abzug typischer Kosten
Premium-Lagen bieten geringere Renditen, dafür aber:
- Stabilere Mietpreise
- Geringeres Leerstandsrisiko
- Höhere Wertsteigerungschancen
- Bessere Mieterqualität
Mid-Market: Das Rendite-Sweetspot
| Stadtteil | Bruttorendite | Nettorendite* |
|---|---|---|
| Dubai Hills Estate | 6,0-7,0% | 4,0-5,0% |
| Arabian Ranches | 5,5-6,5% | 3,5-4,5% |
| Business Bay | 6,5-7,5% | 4,5-5,5% |
| Jumeirah Village Circle | 7,0-8,0% | 5,0-6,0% |
Diese Gegenden bieten die beste Balance aus Rendite und Sicherheit. Besonders JVC und Business Bay sind bei renditeorientierten Investoren beliebt.
High-Yield-Lagen: Maximale Rendite, höheres Risiko
| Stadtteil | Bruttorendite | Nettorendite* |
|---|---|---|
| Dubai Sports City | 7,5-9,0% | 5,5-7,0% |
| International City | 8,0-10,0% | 6,0-8,0% |
| Discovery Gardens | 7,5-8,5% | 5,5-6,5% |
| Dubai Silicon Oasis | 7,0-8,5% | 5,0-6,5% |
Hohe Renditen klingen verlockend, aber bedenken Sie:
- Höheres Leerstandsrisiko
- Geringere Wertsteigerung (teilweise Stagnation)
- Niedrigere Mieterqualität
- Mehr Verwaltungsaufwand
Für erfahrene Investoren können diese Lagen interessant sein. Anfängern empfehle ich eher das Mid-Market-Segment.
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Rendite nach Immobilientyp
Nicht nur die Lage, auch der Immobilientyp beeinflusst die Rendite erheblich.
Studios und 1-Zimmer-Apartments
- Bruttorendite: 7-9%
- Vorteile: Geringer Kaufpreis, hohe Nachfrage bei Singles und jungen Professionals
- Nachteile: Höhere Fluktuation, mehr Verwaltungsaufwand
Beispielrechnung:
- Studio in JVC: 400.000 AED
- Jahresmiete: 32.000 AED
- Bruttorendite: 8%
2-3 Zimmer-Apartments
- Bruttorendite: 5-7%
- Vorteile: Stabilere Mieter (Familien, Paare), weniger Fluktuation
- Nachteile: Höherer Kapitaleinsatz
Beispielrechnung:
- 2-Zimmer in Dubai Marina: 1.200.000 AED
- Jahresmiete: 78.000 AED
- Bruttorendite: 6,5%
Villen und Townhouses
- Bruttorendite: 4-6%
- Vorteile: Sehr stabile Langzeitmieter (Familien), geringe Fluktuation
- Nachteile: Höherer Kapitaleinsatz, mehr Instandhaltung
Beispielrechnung:
- 3-Zimmer-Villa in Arabian Ranches: 3.500.000 AED
- Jahresmiete: 195.000 AED
- Bruttorendite: 5,6%
Vergleich der Immobilientypen
| Typ | Bruttorendite | Fluktuation | Kapitalaufwand |
|---|---|---|---|
| Studio | 7-9% | Hoch | Niedrig |
| 1-Zimmer | 6-8% | Mittel-Hoch | Niedrig-Mittel |
| 2-Zimmer | 5-7% | Mittel | Mittel |
| 3-Zimmer | 5-6% | Niedrig | Mittel-Hoch |
| Villa | 4-6% | Sehr niedrig | Hoch |
Nutzen Sie unseren Mietpreisrechner, um die erwartbare Miete für verschiedene Immobilientypen und Lagen zu ermitteln.
Kostenfaktoren im Detail
Um die Nettorendite korrekt zu berechnen, müssen Sie alle Kosten kennen.
Service Charges
Die Service Charges sind die größte laufende Kostenposition. Sie decken:
- Gebäudewartung und Reinigung
- Sicherheit und Rezeption
- Poolpflege und Gemeinschaftsbereiche
- Gebäudeversicherung
Typische Sätze:
| Gebäudetyp | Service Charges/sqft/Jahr |
|---|---|
| Einfaches Apartment | 12-18 AED |
| Mittelklasse | 18-30 AED |
| Premium/Luxus | 30-50 AED |
| Villa-Community | 3-8 AED |
Bei einem 1.000 sqft Apartment können das 18.000-50.000 AED jährlich sein. Ein erheblicher Posten.
Property Management
Wer nicht vor Ort ist, braucht einen Property Manager. Die Gebühren liegen bei:
- Langzeitvermietung: 5-8% der Jahresmiete
- Kurzzeitvermietung: 15-25% der Einnahmen
Ein guter Manager kümmert sich um:
- Mietersuche und Auswahl
- Mietvertrag und Ejari-Registrierung
- Wartung und Reparaturen
- Mieteinzug und Kommunikation
Instandhaltung
Rechnen Sie mit 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr für:
- Reparaturen (Klimaanlage, Sanitär, Elektrik)
- Renovierung zwischen Mietern
- Möbelersatz (bei möblierter Vermietung)
Leerstand
Selbst in gefragten Lagen gibt es Leerstand. Kalkulieren Sie:
- Premium-Lagen: 2-4 Wochen/Jahr
- Mid-Market: 4-6 Wochen/Jahr
- Randlagen: 6-10 Wochen/Jahr
Das entspricht 5-15% Abzug auf die Jahresmiete.
Kaufnebenkosten (einmalig)
Bei der Renditeberechnung sollten Sie auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen:
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| DLD Transfer Fee | 4% des Kaufpreises |
| Maklergebühr | 2% |
| Notar/Admin | ca. 5.000 AED |
| Hypothekengebühren* | 1% |
*Falls finanziert
Nutzen Sie unseren Kostenrechner für eine vollständige Aufstellung der Kaufnebenkosten.
Dubai vs. internationale Märkte
Wie schneidet Dubai im Vergleich ab?
| Stadt | Bruttorendite | Steuer auf Miete | Effektive Rendite |
|---|---|---|---|
| Dubai | 5-8% | 0% | 5-8% |
| München | 2-3% | bis 45% | 1,5-2% |
| London | 3-4% | bis 45% | 2-2,5% |
| New York | 3-4% | bis 37% | 2-3% |
| Singapur | 2-3% | bis 22% | 2-2,5% |
| Bangkok | 4-5% | 5-35% | 3-4% |
Der entscheidende Faktor ist die Steuerfreiheit. Während in Deutschland bis zu 45% Einkommensteuer auf Mieteinnahmen anfallen, behalten Sie in Dubai 100% (abzüglich Kosten).
Für deutsche Steuerpflichtige gilt allerdings der Progressionsvorbehalt. Details dazu in unserem Steuer-Guide für Vermieter.
Rendite optimieren: 7 praktische Tipps
1. Die richtige Lage wählen
Nicht jede High-Yield-Lage ist eine gute Investition. Achten Sie auf:
- Infrastruktur (Metro, Schulen, Einkaufen)
- Bevölkerungswachstum in der Gegend
- Geplante Entwicklungsprojekte
- Mieternachfrage (nicht nur Preis)
2. Möbliert vs. unmöbliert
Möblierte Wohnungen erzielen 10-20% höhere Mieten, aber:
- Höhere Anfangsinvestition (Möbel)
- Mehr Verschleiß und Ersatzbedarf
- Kürzere Mietverträge üblich
Für Kurzzeitvermietung ist Möblierung Pflicht. Für Langzeitmieter oft optional.
3. Mietvertragslaufzeit optimieren
In Dubai sind 1-Jahres-Verträge Standard. Aber:
- 2-Jahres-Verträge reduzieren Fluktuation
- Mietanpassungen nur begrenzt möglich (RERA Mietindex)
- Langfristige Mieter sind oft bereit, etwas mehr zu zahlen für Sicherheit
4. Service Charges prüfen
Vor dem Kauf unbedingt die Service Charges recherchieren. Unterschiede von 50% zwischen ähnlichen Gebäuden sind möglich. Fragen Sie:
- Aktuelle Höhe der Service Charges
- Entwicklung der letzten 3 Jahre
- Geplante Sonderbeiträge (Major Works)
5. Professionelles Property Management
Ein guter Property Manager kostet 5-8%, spart aber:
- Zeit und Nerven
- Leerstand (schnellere Vermietung)
- Rechtliche Probleme (korrekte Verträge)
- Instandhaltungskosten (regelmäßige Wartung)
6. Finanzierung nutzen (wenn sinnvoll)
Mit einer Hypothek können Sie den Eigenkapitaleinsatz reduzieren und die Eigenkapitalrendite hebeln:
Beispiel ohne Finanzierung:
- Kaufpreis: 1.000.000 AED (100% Eigenkapital)
- Nettomieteinnahmen: 40.000 AED
- Eigenkapitalrendite: 4%
Beispiel mit 50% Finanzierung:
- Eigenkapital: 500.000 AED
- Hypothek: 500.000 AED (5% Zinsen = 25.000 AED/Jahr)
- Nettomieteinnahmen: 40.000 - 25.000 = 15.000 AED
- Eigenkapitalrendite: 3%
Aber: Bei Wertsteigerung profitieren Sie vom gesamten Objekt mit halbem Kapitaleinsatz. Mehr zur Finanzierung in unserem Hypotheken-Guide.
7. Steueroptimierung für Deutsche
Die Mieteinnahmen sind in Dubai steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt in Deutschland. Sie können diesen minimieren durch:
- Abschreibung (AfA) geltend machen
- Finanzierungskosten absetzen
- Service Charges als Werbungskosten
- Renovierungskosten ansetzen
Details im Steuer-Guide für deutsche Vermieter.
Beispielrechnung: Komplette Renditeanalyse
Nehmen wir ein konkretes Beispiel für ein 2-Zimmer-Apartment in Dubai Hills Estate:
Objektdaten
- Kaufpreis: 1.400.000 AED (ca. 350.000 €)
- Größe: 1.100 sqft
- Jahresmiete: 95.000 AED
Laufende Kosten (jährlich)
| Position | Betrag (AED) |
|---|---|
| Service Charges (1.100 × 22) | 24.200 |
| Property Management (5%) | 4.750 |
| Instandhaltung (1%) | 14.000 |
| Leerstand (4 Wochen) | 7.300 |
| Gesamtkosten | 50.250 |
Renditeberechnung
| Kennzahl | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttorendite | 95.000 / 1.400.000 | 6,8% |
| Nettomieteinnahmen | 95.000 - 50.250 | 44.750 AED |
| Nettorendite | 44.750 / 1.400.000 | 3,2% |
Mit Wertsteigerung (angenommen 5%/Jahr)
| Jahr | Nettomiete | Wertsteigerung | Gesamtrendite |
|---|---|---|---|
| 1 | 44.750 | 70.000 | 114.750 (8,2%) |
| 2 | 47.000* | 73.500 | 120.500 (8,2%) |
| 3 | 49.350* | 77.175 | 126.525 (8,2%) |
*Annahme: 5% Mietsteigerung/Jahr
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Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
1. Nur Bruttorendite betrachten
Die Bruttorendite ignoriert alle Kosten. Rechnen Sie immer mit der Nettorendite.
2. Service Charges unterschätzen
In manchen Gebäuden machen Service Charges 30-40% der Mieteinnahmen aus. Vorher prüfen.
3. Leerstand ignorieren
Selbst die beste Lage hat gelegentlich Leerstand. Kalkulieren Sie mindestens 4 Wochen/Jahr ein.
4. Kaufnebenkosten vergessen
Die 6-7% Kaufnebenkosten reduzieren Ihre Gesamtrendite, besonders bei kürzerem Anlagehorizont.
5. Unrealistische Mieterwartungen
Prüfen Sie vergleichbare Objekte auf Portalen wie Property Finder oder Bayut. Maklerangaben sind oft optimistisch.
6. Währungsrisiko ignorieren
Für Euro-Anleger: Der AED ist an den USD gekoppelt. Währungsschwankungen beeinflussen Ihre Rendite in Euro.
Fazit: Lohnt sich die Rendite in Dubai?
Die Rendite bei Immobilien in Dubai ist im internationalen Vergleich attraktiv. Bruttorenditen von 5-8% und Nettorenditen von 3-6% sind realistisch, je nach Lage und Objekttyp. In Kombination mit der Steuerfreiheit und möglicher Wertsteigerung ergibt sich ein interessantes Gesamtbild.
Die wichtigsten Punkte:
- Bruttorendite ist nicht gleich Nettorendite - rechnen Sie alle Kosten ein
- Die Lage bestimmt die Rendite - Mid-Market bietet oft das beste Verhältnis
- Immobilientyp beeinflusst Rendite und Risiko - Studios bieten mehr, Villen sind stabiler
- Steuerfreiheit ist der Hauptvorteil - besonders im Vergleich zu Europa
- Professionelles Management lohnt sich - besonders für Auslandsinvestoren
Bevor Sie investieren, sollten Sie Ihre erwartete Rendite genau kalkulieren. Nutzen Sie dafür unseren ROI-Rechner für Dubai-Immobilien. Er berücksichtigt alle relevanten Faktoren und gibt Ihnen ein realistisches Bild.
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Alle Renditeangaben basieren auf aktuellen Marktdaten und eigenen Recherchen. Vergangene Renditen sind keine Garantie für zukünftige Erträge. Stand: Januar 2026.
