Sie besitzen eine Immobilie in Dubai und vermieten diese? Oder überlegen Sie, in eine Mietimmobilie zu investieren? Dann stellt sich unweigerlich die Frage: Wie sieht es mit den Steuern auf Vermietung in Dubai für Deutschland aus?
Die gute Nachricht vorweg: Dubai erhebt keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Null Prozent. Die weniger gute Nachricht: Als in Deutschland steuerpflichtiger Bürger sind Sie dem Finanzamt trotzdem Rechenschaft schuldig. Wie das zusammenpasst und was Sie konkret beachten müssen, erkläre ich in diesem Guide.
Die Grundlagen: Steuerpflicht in Dubai vs. Deutschland
Dubai: Keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
In den Vereinigten Arabischen Emiraten gibt es keine Einkommensteuer für natürliche Personen. Das gilt auch für Mieteinnahmen. Egal ob Sie 50.000 oder 500.000 AED jährlich an Miete einnehmen, an das Emirat Dubai zahlen Sie davon keinen Cent.
Was es gibt:
- Municipality Fee: 5% der jährlichen Miete, die Ihr Mieter über die DEWA-Rechnung zahlt (nicht Sie als Vermieter)
- Keine Grundsteuer auf Wohnimmobilien
- Keine Kapitalertragssteuer bei Verkauf
Für die lokale Besteuerung in Dubai ist Ihre Mietimmobilie also ein Traum. Das Problem beginnt, wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind.
Deutschland: Welteinkommensprinzip
Deutschland besteuert seine Steuerbürger nach dem Welteinkommensprinzip. Das bedeutet: Egal wo auf der Welt Sie Einkünfte erzielen, das deutsche Finanzamt möchte seinen Anteil. Ob Sie eine Wohnung in München vermieten oder ein Apartment in Dubai Marina, spielt grundsätzlich keine Rolle.
Hier kommt das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ins Spiel.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-VAE
Zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das seit 2010 in Kraft ist. Dieses Abkommen regelt, welches Land welche Einkünfte besteuern darf.
Artikel 6: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen
Der entscheidende Artikel für Vermieter ist Artikel 6. Er besagt im Kern: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (also auch Mieteinnahmen) dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem das Vermögen liegt.
Konkret bedeutet das:
- Dubai darf Ihre Mieteinnahmen besteuern (tut es aber nicht, weil es keine Einkommensteuer gibt)
- Deutschland stellt diese Einkünfte unter Progressionsvorbehalt frei
Was bedeutet Progressionsvorbehalt?
Der Progressionsvorbehalt ist ein Mechanismus, der sicherstellt, dass steuerfreie Auslandseinkünfte nicht komplett ignoriert werden. Er funktioniert so:
- Ihre Dubai-Mieteinnahmen werden nicht direkt besteuert
- Sie werden aber zu Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet
- Dadurch steigt möglicherweise Ihr Steuersatz für Ihre anderen Einkünfte
Ein Beispiel:
Angenommen, Sie haben in Deutschland ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 Euro und zusätzlich 20.000 Euro Mieteinnahmen aus Dubai.
| Ohne Dubai-Einkünfte | Mit Progressionsvorbehalt |
|---|---|
| Zu versteuerndes Einkommen: 60.000 € | Berechnung: 60.000 € + 20.000 € = 80.000 € |
| Steuersatz: ca. 27% | Steuersatz berechnet auf 80.000 €: ca. 31% |
| Steuerlast: ca. 16.200 € | Steuerlast: 60.000 € × 31% = ca. 18.600 € |
Die Differenz von etwa 2.400 Euro ist der Effekt des Progressionsvorbehalts. Sie zahlen keine Steuer auf die 20.000 Euro Dubai-Einnahmen direkt, aber Ihr Steuersatz auf die deutschen Einkünfte steigt.
Wie werden die Mieteinnahmen ermittelt?
Das deutsche Finanzamt möchte natürlich nicht einfach Ihre Angabe glauben. Sie müssen Ihre Einkünfte aus der Dubai-Vermietung ordentlich ermitteln und nachweisen.
Einnahmen
Zu den Einnahmen zählen:
- Kaltmiete (ohne Nebenkosten, die der Mieter direkt zahlt)
- Umgerechnete Nebenkostenvorauszahlungen, die Sie erhalten
- Etwaige Zusatzeinnahmen (Parkplatzmiete, Möblierungszuschlag)
Die Umrechnung erfolgt zum Durchschnittskurs des Jahres. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht jährlich offizielle Umrechnungskurse.
Werbungskosten
Auch Ausgaben können Sie geltend machen:
- Abschreibung (AfA): 2% auf den Gebäudeanteil über 50 Jahre
- Verwaltungskosten: Property Management Fees
- Instandhaltung: Reparaturen und Renovierungen
- Finanzierungskosten: Zinsen für Immobilienkredite
- Versicherungen: Gebäudeversicherung
- Rechts- und Beratungskosten
Mit unserem Kostenrechner können Sie die laufenden Kosten für Ihre Dubai-Immobilie kalkulieren.
Besonderheit: Gebäude- vs. Grundstückswert
Bei der Abschreibung ist wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist absetzbar, nicht das Grundstück. In Dubai ist das etwas kompliziert, da Kaufverträge oft keine Aufteilung enthalten.
Die Finanzverwaltung akzeptiert in der Regel eine Aufteilung von 80% Gebäude und 20% Grund und Boden. Bei Apartments in Hochhäusern wie in Downtown Dubai oder auf der Palm Jumeirah kann der Gebäudeanteil sogar noch höher angesetzt werden.
Praktisches Beispiel: Vermietung in Dubai Hills
Nehmen wir ein konkretes Beispiel für eine Wohnung in Dubai Hills Estate:
Ausgangssituation:
- Kaufpreis: 1.500.000 AED (ca. 375.000 €)
- Jahresmiete: 85.000 AED (ca. 21.250 €)
- Property Management: 5% der Miete = 4.250 AED (ca. 1.060 €)
- Service Charges: 15.000 AED (ca. 3.750 €)
Berechnung der Einkünfte:
| Position | Betrag (€) |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 21.250 |
| ./. Property Management | -1.060 |
| ./. Service Charges (anteilig) | -3.750 |
| ./. AfA (2% von 300.000 € Gebäudeanteil) | -6.000 |
| Einkünfte aus V+V | 10.440 |
Diese 10.440 Euro gehen in den Progressionsvorbehalt ein, werden aber selbst nicht besteuert.
Berechnen Sie die potenzielle Rendite Ihrer Investition mit unserem ROI-Rechner.
Die Steuererklärung: Was muss rein?
Anlage AUS
Ausländische Einkünfte werden in der Anlage AUS der Steuererklärung angegeben. Hier tragen Sie ein:
- Land der Einkünfte: Vereinigte Arabische Emirate
- Art der Einkünfte: Vermietung und Verpachtung
- Höhe der Einkünfte (nach Werbungskostenabzug)
- Hinweis auf DBA-Freistellung mit Progressionsvorbehalt
Anlage V
Zusätzlich empfiehlt es sich, eine Anlage V (Vermietung und Verpachtung) auszufüllen, auch wenn die Einkünfte letztlich freigestellt werden. Das dokumentiert Ihre Berechnung und macht es dem Finanzamt leichter.
Nachweise bereithalten
Folgende Dokumente sollten Sie aufbewahren:
- Mietvertrag (Tenancy Contract)
- Ejari-Registrierung
- Kontoauszüge mit Mieteingängen
- Rechnungen für Werbungskosten
- Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement)
- Umrechnungskurse
Das Dubai Land Department stellt alle offiziellen Dokumente aus.
Sonderfälle und Fallstricke
Kurzfristige Vermietung (Airbnb, Holiday Homes)
Wer seine Dubai-Immobilie über Plattformen wie Airbnb oder als Holiday Home vermietet, muss in Dubai eine Lizenz beim Department of Economy and Tourism beantragen. Steuerlich ändert sich für Deutschland nichts am Grundprinzip.
Allerdings: Bei kurzzeitiger Vermietung könnten die Finanzämter eher von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen. Das würde zusätzliche Fragen aufwerfen. Besprechen Sie das unbedingt mit einem Steuerberater.
Wenn Sie Ihren Wohnsitz nach Dubai verlegen
Verlegen Sie Ihren Wohnsitz komplett nach Dubai und geben den deutschen Wohnsitz auf, ändert sich alles. Sie sind dann nicht mehr unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland, und die Dubai-Mieteinnahmen interessieren das deutsche Finanzamt nicht mehr.
Aber Vorsicht: Die Aufgabe des deutschen Wohnsitzes muss echt sein. Das Finanzamt prüft genau, ob Sie wirklich ausgewandert sind. Mehr zum Leben in Dubai für Deutsche finden Sie in unserem Guide zur deutschen Community in Dubai.
Verluste aus der Vermietung
Was passiert, wenn Sie Verluste machen? Das kann in den ersten Jahren durch hohe Abschreibung und Finanzierungskosten durchaus vorkommen.
Verluste aus DBA-freigestellten Einkünften können Sie in Deutschland leider nicht mit anderen Einkünften verrechnen. Sie mindern aber den Progressionsvorbehalt, was im Ergebnis Ihren Steuersatz auf deutsche Einkünfte senkt.
Steueroptimierung: Was ist möglich?
Finanzierung über deutsche Bank
Zinsen für Immobilienkredite sind als Werbungskosten absetzbar. Das gilt auch für Kredite bei deutschen Banken für Dubai-Immobilien. Die Zinsen mindern Ihre Einkünfte und damit den Progressionseffekt.
Mehr zur Finanzierung erfahren Sie in unserem Finanzierungs-Guide für Dubai-Immobilien.
Renovierungen und Modernisierungen
Investieren Sie in die Werterhaltung Ihrer Immobilie. Kosten für Renovierung und Instandhaltung reduzieren Ihre Einkünfte sofort (anders als der Kaufpreis, der nur über Jahrzehnte abgeschrieben wird).
Service Charges richtig zuordnen
In Dubai zahlen Eigentümer hohe Service Charges an die Eigentümergemeinschaft. Diese Kosten können Sie als Werbungskosten ansetzen, soweit sie auf die vermietete Immobilie entfallen.
Vergleich: Vermietung in Dubai vs. Deutschland
| Aspekt | Dubai | Deutschland |
|---|---|---|
| Einkommensteuer auf Miete | 0% | bis 45% |
| Grundsteuer | Keine | Ja, variiert |
| Abschreibung (AfA) | Nicht relevant | 2% auf 50 Jahre |
| Kapitalertragssteuer bei Verkauf | Keine | Ja (vor 10 Jahren) |
| Mietrendite (brutto) | 5-8% | 2-4% |
| Verwaltungsaufwand | Property Manager üblich | Selbstverwaltung möglich |
Trotz Progressionsvorbehalt bleibt die Vermietung in Dubai steuerlich attraktiver als in Deutschland. Die Kombination aus höherer Bruttomietrendite und fehlender direkter Besteuerung macht den Unterschied.
Vergleichen Sie die erwartbaren Mietpreise verschiedener Stadtteile mit unserem Mietpreisrechner.
Häufige Fragen zur Vermietung Dubai Steuern Deutschland
Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland angeben?
Ja, unbedingt. Auch wenn die Einkünfte durch das DBA freigestellt sind, müssen Sie diese in Ihrer Steuererklärung angeben. Die Nichtangabe kann als Steuerhinterziehung gewertet werden, auch wenn letztlich keine Steuer darauf fällt.
Kann ich die Dubai-Immobilie über eine GmbH halten?
Theoretisch ja, aber das verkompliziert die Situation erheblich. Bei einer deutschen GmbH unterliegen die Mieteinnahmen der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. Das DBA-Privileg gilt so nicht. Eine Dubai-Gesellschaft (LLC oder Freezone Company) bringt andere Herausforderungen mit sich. Lassen Sie sich individuell beraten.
Was passiert bei Leerstand?
Leerstand bedeutet keine Mieteinnahmen, aber weiterhin Kosten (Service Charges, ggf. Hypothekenzinsen). Diese Kosten können Sie als negative Einkünfte ansetzen, die den Progressionsvorbehalt mindern.
Wie funktioniert die Währungsumrechnung?
Das Finanzamt akzeptiert den Jahresdurchschnittskurs, den die Europäische Zentralbank veröffentlicht. Alternativ können Sie auch monatliche Umrechnungen vornehmen, was bei stark schwankenden Kursen sinnvoll sein kann.
Brauche ich einen Steuerberater?
Dringend empfohlen. Die Kombination aus deutschem Steuerrecht, DBA-Recht und Dubai-Immobilien ist komplex. Ein Fehler in der Steuererklärung kann teuer werden. Suchen Sie einen Steuerberater mit Erfahrung in internationalen Sachverhalten.
Fazit: Lohnt sich die Vermietung in Dubai steuerlich?
Die Vermietung einer Immobilie in Dubai ist steuerlich attraktiv für in Deutschland steuerpflichtige Personen. Obwohl der Progressionsvorbehalt einen gewissen Effekt hat, werden die Mieteinnahmen selbst nicht direkt besteuert. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber einer Vermietung in Deutschland.
Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
- Dubai erhebt keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
- Das DBA mit Deutschland stellt diese Einkünfte frei
- Der Progressionsvorbehalt kann Ihren Steuersatz auf andere Einkünfte erhöhen
- Werbungskosten (AfA, Zinsen, Verwaltung) mindern die anzusetzenden Einkünfte
- Eine ordentliche Dokumentation ist wichtig für das Finanzamt
Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Dubai als Kapitalanlage nachdenken, lesen Sie auch unseren ausführlichen Investment-Guide.
Haben Sie Fragen zu konkreten Immobilien in Dubai? Durchstöbern Sie unsere Immobilienangebote oder kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerrecht ändert sich regelmäßig. Stand: Januar 2026.
