Lesedauer: 15 Minuten | Aktualisiert: Januar 2026
Was ist das Golden Visa Dubai und warum ist es so begehrt?
Das Golden Visa ist ein langfristiges Aufenthaltsvisum der Vereinigten Arabischen Emirate. Es erlaubt Ihnen, 10 Jahre lang in Dubai zu leben, zu arbeiten und Geschäfte zu führen. Ohne Sponsor. Ohne jährliche Verlängerung.
Für deutsche Investoren ist das Golden Visa besonders attraktiv. Es kombiniert Aufenthaltsrecht mit steuerlichen Vorteilen und bietet eine Basis für internationale Geschäftstätigkeiten.
Die wichtigsten Fakten zum Golden Visa Dubai:
- Gültigkeit: 10 Jahre (verlängerbar)
- Kein lokaler Sponsor oder Arbeitgeber nötig
- 100% Unternehmenseigentum möglich
- Familie (Ehepartner, Kinder) eingeschlossen
- Keine Mindestaufenthaltspflicht in den VAE
- Unbegrenzte Ein- und Ausreise
Aber welche Golden Visa Dubai Voraussetzungen müssen Sie erfüllen? Das hängt von der Kategorie ab, unter der Sie sich bewerben.
Golden Visa Dubai Voraussetzungen: Die Investoren-Kategorie
Für Immobilieninvestoren gelten spezifische Anforderungen. Diese Kategorie ist für deutsche Anleger am relevantesten.
Mindestinvestition für das Golden Visa
Die wichtigste Voraussetzung: Sie müssen mindestens AED 2.000.000 (etwa €500.000) in Immobilien investieren.
Detaillierte Anforderungen:
| Kriterium | Anforderung |
|---|---|
| Mindestinvestition | AED 2.000.000 (ca. €500.000) |
| Immobilientyp | Wohn- oder Gewerbeimmobilien |
| Eigentumsform | Freehold (Volleigentum) |
| Finanzierung | Maximal 50% des Wertes darf finanziert sein |
| Anzahl Immobilien | Eine oder mehrere (Gesamtwert zählt) |
| Off-Plan | Erlaubt, wenn mindestens AED 2 Mio bereits gezahlt |
Wichtig: Der Immobilienwert muss bei Antragstellung mindestens AED 2.000.000 betragen. Falls Sie mehrere Immobilien besitzen, wird der Gesamtwert addiert.
Welche Immobilien qualifizieren sich?
Nicht jede Immobilie in Dubai qualifiziert für das Golden Visa. Hier die Bedingungen:
Geeignete Immobilien:
- Apartments in Freehold-Zonen wie Dubai Marina, Downtown Dubai oder Palm Jumeirah
- Villen in Arabian Ranches, Dubai Hills Estate oder anderen Freehold-Communities
- Townhouses in Jumeirah Village Circle oder Business Bay
- Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandel)
Nicht geeignete Immobilien:
- Leasehold-Immobilien (Erbpacht)
- Immobilien außerhalb der designierten Freehold-Zonen
- Immobilien mit mehr als 50% Hypothekenbelastung
Finanzierungslimit beachten
Hier stolpern viele Investoren. Die Immobilie darf bei Antragstellung maximal zu 50% finanziert sein.
Beispiel:
Immobilienwert: AED 3.000.000
Maximale Hypothek: AED 1.500.000 (50%)
Ihr Eigenkapital: mindestens AED 1.500.000
Wenn die Hypothek höher ist:
Wert: AED 3.000.000
Hypothek: AED 2.000.000 (67%)
→ Qualifiziert NICHT für Golden Visa
Falls Ihre Hypothek zu hoch ist, können Sie entweder abbezahlen oder eine zusätzliche Immobilie erwerben, die den Gesamtwert Ihres schuldenfreien Eigenkapitals auf AED 2 Mio bringt.
Tipp: Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um verschiedene Finanzierungsszenarien durchzuspielen.
Weitere Golden Visa Kategorien (ohne Immobilien)
Das Golden Visa steht nicht nur Immobilieninvestoren offen. Hier die weiteren Kategorien:
Unternehmer
Voraussetzungen:
- Eigentümer eines Unternehmens in den VAE
- Jahresumsatz mindestens AED 1.000.000
- Genehmigung des Wirtschaftsministeriums
Fachkräfte und Spezialisten
Voraussetzungen:
- Beschäftigung in den VAE mit Mindestgehalt AED 30.000/Monat
- Bachelor-Abschluss oder höher
- Beschäftigung in einer qualifizierten Berufsgruppe (Ärzte, Ingenieure, Wissenschaftler, etc.)
Wissenschaftler und Forscher
Voraussetzungen:
- Promotion (PhD) von einer anerkannten Universität
- Oder bedeutende Forschungsleistungen
- Empfehlung einer VAE-Forschungseinrichtung
Kreative und Kulturschaffende
Voraussetzungen:
- Internationale Auszeichnungen im Bereich Kunst/Kultur
- Oder Akkreditierung durch das Kulturministerium
- Oder patentierte Innovationen
Studenten mit herausragenden Leistungen
Voraussetzungen:
- Abiturdurchschnitt von mindestens 95%
- Oder GPA von 3.75+ an einer VAE-Universität
- Empfehlung der Bildungseinrichtung
Der Antragsprozess: Schritt für Schritt zum Golden Visa
Der Antragsprozess ist relativ einfach, wenn Sie alle Voraussetzungen erfüllen. Hier der typische Ablauf für Immobilieninvestoren:
Schritt 1: Immobilienkauf abschließen
Zuerst brauchen Sie eine qualifizierte Immobilie im Wert von mindestens AED 2.000.000.
Benötigte Dokumente:
- Title Deed (Eigentumsurkunde) vom Dubai Land Department
- Kaufvertrag (SPA)
- Bewertungsgutachten (falls erforderlich)
Falls Sie bereits Immobilien besitzen, können Sie direkt zu Schritt 2 übergehen.
Schritt 2: Eigentumsnachweise sammeln
Beantragen Sie beim Dubai Land Department einen Eigentumsnachweis (Property Valuation Letter). Dieses Dokument bestätigt:
- Den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie(n)
- Ihre Eigentumsanteile
- Eventuelle Hypothekenbelastungen
Kosten: AED 210-310
Schritt 3: Antrag bei ICP einreichen
Die Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) ist zuständig für Golden Visa Anträge.
Erforderliche Dokumente:
- Gültiger Reisepass (mindestens 6 Monate Restgültigkeit)
- Eigentumsnachweis(e) vom DLD
- Passfotos (weißer Hintergrund)
- Krankenversicherungsnachweis (VAE-weit gültig)
- Gesundheitszeugnis (Medical Fitness Test in VAE)
- Polizeiliches Führungszeugnis
Der Antrag erfolgt über:
- ICP Smart Services Portal
- Oder persönlich bei einem AMER Service Center
Schritt 4: Medical Fitness Test
Sie müssen einen Gesundheitstest in den VAE absolvieren. Dieser umfasst:
- Bluttest (HIV, Hepatitis B/C, Tuberkulose)
- Röntgen-Thorax
- Allgemeine Untersuchung
Kosten: AED 300-500 Dauer: 1-3 Werktage
Die Tests können in jedem zugelassenen Medical Center durchgeführt werden. Eine Liste finden Sie auf der DHA-Website.
Schritt 5: Emirates ID beantragen
Nach Genehmigung des Golden Visa erhalten Sie eine Emirates ID. Diese Karte ist Ihr Identitätsnachweis in den VAE.
Kosten: AED 370 (für 10 Jahre) Abholung: Per Post oder bei einem Service Center
Schritt 6: Visum stempeln lassen
Der letzte Schritt: Das Golden Visa wird in Ihren Reisepass gestempelt.
Optionen:
- Bei der Einreise am Flughafen Dubai
- Oder bei einem AMER Service Center
Kosten für das Golden Visa Dubai
Die Gesamtkosten variieren je nach individueller Situation. Hier eine realistische Aufstellung:
Offizielle Gebühren
| Posten | Kosten (AED) | Kosten (EUR) |
|---|---|---|
| Golden Visa Antragsgebühr | 2.800 | ~700 |
| Emirates ID (10 Jahre) | 370 | ~90 |
| Medical Fitness Test | 300-500 | ~75-125 |
| Eigentumsnachweis DLD | 210-310 | ~50-80 |
| Visa Stempelgebühr | 500 | ~125 |
| Gesamt (offiziell) | ~4.200-4.500 | ~1.050-1.120 |
Zusätzliche Kosten (optional)
| Posten | Kosten (AED) | Kosten (EUR) |
|---|---|---|
| Visa-Agentur/PRO Service | 2.000-5.000 | ~500-1.250 |
| Übersetzungen (falls nötig) | 500-1.000 | ~125-250 |
| Krankenversicherung (Jahr) | 3.000-10.000 | ~750-2.500 |
Gesamtkosten realistisch: AED 7.000-15.000 (€1.750-3.750), je nachdem ob Sie eine Agentur beauftragen.
Lohnt sich eine Visa-Agentur?
Für den ersten Antrag kann eine spezialisierte Agentur hilfreich sein. Sie übernimmt:
- Dokumentenprüfung
- Terminbuchungen
- Begleitung zu Behördenterminen
- Kommunikation mit ICP
Wenn Sie regelmäßig in Dubai sind und die Sprache beherrschen (Englisch reicht), können Sie den Antrag auch selbst stellen.
Vorteile des Golden Visa für deutsche Investoren
Warum lohnt sich das Golden Visa? Hier die wichtigsten Vorteile:
1. Langfristige Aufenthaltssicherheit
Mit dem Golden Visa können Sie 10 Jahre lang in Dubai leben. Keine jährlichen Verlängerungen, kein Sponsorwechsel bei Jobwechsel.
2. Steuerliche Vorteile
In den VAE zahlen Sie:
- 0% Einkommensteuer
- 0% Kapitalertragssteuer
- 0% Erbschaftssteuer
Wichtig für Deutsche: Wenn Sie Ihren Wohnsitz nach Dubai verlegen (183+ Tage pro Jahr), können Sie von der deutschen Steuerpflicht befreit werden. Lesen Sie dazu unseren Steuer-Guide für Dubai Immobilien.
3. Familienvisum inklusive
Ihr Golden Visa umfasst:
- Ehepartner/Partner
- Kinder (unter 25 Jahre, oder älter bei Studium/Behinderung)
- Eltern (bei Nachweis der Abhängigkeit)
- Haushaltsangestellte (Haushaltshilfe, Fahrer, etc.)
Jedes Familienmitglied erhält ein eigenes 10-Jahres-Visum.
4. Keine Mindestaufenthaltspflicht
Anders als bei normalen Residence Visas müssen Sie nicht mindestens 6 Monate pro Jahr in den VAE verbringen. Sie können Ihr Golden Visa behalten, auch wenn Sie überwiegend in Deutschland leben.
Das macht es perfekt für:
- Investoren, die ihre Immobilie vermieten
- Unternehmer mit internationalem Geschäft
- Familien, die einen Zweitwohnsitz suchen
5. Volle Geschäftstätigkeit
Mit dem Golden Visa dürfen Sie:
- Unternehmen zu 100% besitzen (kein lokaler Partner nötig)
- Bankkonten in den VAE eröffnen
- Immobilien kaufen und verkaufen
- In Freelance-Zonen tätig sein
6. Reisefreiheit
Ein VAE-Wohnsitz erleichtert Visa-Anträge für viele Länder. Zusätzlich profitieren Sie vom emiratischen Reisepass (falls Sie später die Staatsbürgerschaft anstreben, was sehr selten gewährt wird).
Golden Visa und Immobilien: Welche Investments qualifizieren?
Nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen für das Golden Visa. Hier ein Überblick:
Ideale Immobilien für Golden Visa
Premium-Lagen mit stabiler Wertsteigerung:
| Stadtteil | Einstiegspreis (AED 2M) | Investment-Profil |
|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 2-Bed Apartment | Prestige + Wertsteigerung |
| Downtown Dubai | 2-Bed Apartment | Zentrale Lage + Vermietung |
| Dubai Marina | 2-3 Bed Apartment | Lifestyle + Rendite |
| Dubai Hills | Townhouse | Familie + Wertsteigerung |
| Business Bay | 2-3 Bed Apartment | Business + Vermietung |
Portfolio-Strategie (mehrere günstigere Immobilien):
| Kombination | Gesamtwert | Vorteil |
|---|---|---|
| 2x JVC 1-Bed | AED 2.2M | Höhere Mietrendite (8%+) |
| 1x Marina + 1x Sports City | AED 2.5M | Diversifikation |
| 3x Studios verschiedene Lagen | AED 2.1M | Maximale Streuung |
Nutzen Sie unseren ROI-Rechner, um die Rendite verschiedener Kombinationen zu vergleichen.
Off-Plan Immobilien und Golden Visa
Auch Off-Plan Käufe qualifizieren, aber mit Einschränkungen:
Voraussetzung: Sie müssen bereits AED 2.000.000 an den Developer gezahlt haben. Der zukünftige Wert bei Fertigstellung zählt nicht.
Beispiel:
Off-Plan Apartment: AED 3.000.000
Zahlungsplan: 40% während Bauphase, 60% bei Übergabe
Bereits gezahlt: AED 1.200.000 (40%)
→ Qualifiziert NICHT für Golden Visa
Nach 60% Zahlung: AED 1.800.000
→ Qualifiziert immer noch NICHT
Nach Fertigstellung: AED 3.000.000 gezahlt
→ Qualifiziert für Golden Visa ✓
Für das Golden Visa während der Bauphase müssten Sie eine höherpreisige Off-Plan Immobilie wählen oder zusätzlich eine Bestandsimmobilie kaufen.
Häufige Fehler bei der Golden Visa Beantragung
Fehler 1: Finanzierungsquote überschritten
Der häufigste Ablehnungsgrund. Viele Investoren vergessen, dass maximal 50% des Immobilienwertes finanziert sein dürfen.
Lösung: Vor dem Antrag prüfen, gegebenenfalls Hypothek reduzieren oder zusätzliche Immobilie kaufen.
Fehler 2: Immobilienwert unterschätzt
Der Marktwert Ihrer Immobilie muss zum Antragszeitpunkt mindestens AED 2 Mio betragen. In einem fallenden Markt kann der Wert unter Ihre Kaufsumme sinken.
Lösung: Aktuelles Bewertungsgutachten einholen. Falls der Wert gefallen ist, Puffer einkalkulieren oder nachkaufen.
Fehler 3: Dokumente nicht auf dem neuesten Stand
Abgelaufene Pässe, fehlende Übersetzungen oder veraltete Eigentumsnachweise verzögern den Prozess.
Lösung: Checkliste erstellen, alle Dokumente vorab prüfen.
Fehler 4: Krankenversicherung vergessen
Ohne gültige UAE-weit deckende Krankenversicherung wird kein Golden Visa erteilt.
Lösung: Rechtzeitig Krankenversicherung abschließen. Internationale Policen werden akzeptiert, müssen aber UAE-Deckung haben.
Fehler 5: Falsches Familienmitglied antragstellen
Nur der Hauptinvestor (Eigentümer laut Title Deed) kann das Golden Visa beantragen. Ehepartner und Kinder werden als Abhängige gesponsort.
Lösung: Sicherstellen, dass die richtige Person im Title Deed steht. Bei gemeinsamen Eigentum kann jeder Partner für seinen Anteil beantragen.
Golden Visa vs. normale Residence Visa
Was unterscheidet das Golden Visa von einem regulären Aufenthaltsvisum?
| Aspekt | Golden Visa | Normale Residence Visa |
|---|---|---|
| Gültigkeit | 10 Jahre | 2-3 Jahre |
| Sponsor nötig | Nein | Ja (Arbeitgeber/Familie) |
| Mindestaufenthalt | Keine Pflicht | 6 Monate/Jahr |
| Unternehmen gründen | 100% Eigentum | Oft lokaler Partner nötig |
| Bei Jobverlust | Visum bleibt gültig | 30 Tage zum Verlassen |
| Familie | Automatisch inklusive | Separate Sponsorschaft |
| Verlängerung | Einfach, wenn Bedingungen erfüllt | Kompletter Neuantrag |
| Kosten | Höher (einmalig) | Niedriger (regelmäßig) |
Für Investoren mit Immobilienbesitz ist das Golden Visa fast immer die bessere Wahl.
Investor Visa als Alternative (unter AED 2 Mio)
Falls Ihre Immobilie weniger als AED 2 Mio wert ist, gibt es eine Alternative: das Investor Visa (auch Property Visa genannt).
Voraussetzungen Investor Visa
| Kriterium | Anforderung |
|---|---|
| Mindestinvestition | AED 750.000 (ca. €185.000) |
| Finanzierung | Maximal 50% |
| Immobilientyp | Freehold Wohnimmobilie |
| Gültigkeit | 2-3 Jahre (verlängerbar) |
Unterschiede zum Golden Visa
- Kürzere Gültigkeit (2-3 Jahre statt 10)
- Mindestaufenthalt erforderlich (mindestens 1 Besuch pro 6 Monate)
- Weniger Familienangehörige inklusive
- Separate Sponsorschaft für Ehepartner/Kinder nötig
Das Investor Visa ist eine gute Option für Einsteiger mit kleinerem Budget. Später können Sie auf das Golden Visa upgraden, wenn Ihr Portfolio wächst.
Praktische Tipps für deutsche Antragsteller
Vor der Reise nach Dubai
-
Dokumente vorbereiten:
- Reisepass (mind. 6 Monate gültig)
- Beglaubigte Übersetzungen (falls nötig)
- Passfotos (digital und gedruckt)
- Krankenversicherungsnachweis
-
Immobiliendokumente anfordern:
- Aktueller Eigentumsnachweis vom DLD
- Bewertungsgutachten (falls Wert grenzwertig)
- Hypothekenstatus (falls finanziert)
-
Medical Test Termin buchen:
- Online buchbar bei vielen Medical Centers
- Früh morgens weniger Wartezeit
In Dubai
-
Reihenfolge beachten:
- Erst Medical Test
- Dann ICP-Antrag
- Dann Emirates ID
- Zuletzt Visum-Stempel
-
Wartezeiten einplanen:
- Medical Test Ergebnis: 1-3 Tage
- ICP Genehmigung: 5-15 Werktage
- Emirates ID Produktion: 5-7 Tage
-
Aufenthaltsdauer:
- Mindestens 2 Wochen einplanen
- Besser 3 Wochen für Puffer
Nach Erhalt des Golden Visa
-
Bankkonto eröffnen:
- Mit Emirates ID bei jeder Bank möglich
- Empfehlung: Emirates NBD, ADCB, Mashreq
-
Führerschein umschreiben:
- Deutscher Führerschein wird anerkannt
- Umschreibung bei RTA möglich
-
Krankenversicherung erneuern:
- Muss gültig bleiben während der Visa-Laufzeit
- Jährliche Erneuerung nötig
Häufig gestellte Fragen zu Golden Visa Dubai Voraussetzungen
Kann ich das Golden Visa bekommen, wenn ich die Immobilie vermiete?
Ja. Die Immobilie muss Ihnen gehören, aber Sie müssen nicht darin wohnen. Viele Golden Visa Inhaber vermieten ihre Immobilien und leben zeitweise in Dubai, zeitweise in Deutschland.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Wenn Sie die qualifizierende Immobilie verkaufen, müssen Sie entweder:
- Eine neue Immobilie im Wert von mindestens AED 2 Mio kaufen
- Oder das Golden Visa verliert seine Gültigkeit
Es gibt eine Karenzzeit von 6 Monaten, um eine Ersatzimmobilie zu erwerben.
Kann meine Frau/mein Mann auch arbeiten?
Ja. Familienmitglieder, die unter Ihrem Golden Visa gesponsort sind, dürfen in den VAE arbeiten. Sie benötigen dafür keine separate Arbeitserlaubnis.
Brauche ich ein polizeiliches Führungszeugnis aus Deutschland?
Normalerweise nicht für die Erstbeantragung. In manchen Fällen kann die ICP ein Führungszeugnis anfordern. Dann müssen Sie es beim Bundesamt für Justiz beantragen und apostillieren lassen.
Kann ich mehrere Immobilien kombinieren?
Ja. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, wird deren Gesamtwert addiert. Alle müssen in Freehold-Zonen liegen und zu maximal 50% finanziert sein.
Verliere ich mein Golden Visa, wenn der Immobilienwert sinkt?
Nein. Nach Erteilung bleibt das Golden Visa 10 Jahre gültig, unabhängig von Marktschwankungen. Erst bei Verlängerung wird der aktuelle Wert erneut geprüft.
Kann ich mit dem Golden Visa die emiratische Staatsbürgerschaft beantragen?
Theoretisch ja, praktisch sehr selten. Die VAE vergeben Staatsbürgerschaft nur in Ausnahmefällen an besonders verdiente Ausländer. Das Golden Visa allein reicht nicht.
Ihre nächsten Schritte zum Golden Visa
Die Golden Visa Dubai Voraussetzungen sind klar definiert. Für Immobilieninvestoren ist der Weg relativ einfach: AED 2 Mio investieren, Dokumente sammeln, Antrag stellen.
So gehen Sie vor:
-
Prüfen Sie Ihre aktuelle Situation. Besitzen Sie bereits Immobilien in Dubai? Falls ja, lassen Sie den aktuellen Wert und die Hypothekenbelastung prüfen.
-
Planen Sie Ihr Investment. Falls Sie noch keine Immobilie haben, recherchieren Sie geeignete Objekte. Unsere Stadtteil-Übersicht hilft bei der Auswahl.
-
Kalkulieren Sie die Kosten. Nutzen Sie unseren Kostenrechner für die Kaufnebenkosten und planen Sie zusätzlich AED 5.000-15.000 für das Visa-Verfahren ein.
-
Lassen Sie sich beraten. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung. Wir helfen deutschen Investoren beim Kauf und bei der Visa-Beantragung.
Sie möchten mehr über Immobilieninvestments in Dubai erfahren?
Lesen Sie unsere weiterführenden Guides:
- Investition in Auslandsimmobilien Dubai: Kompletter Leitfaden
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📧 Email: info@dubai-immobilien-portal.de 🌐 Website: dubai-immobilien-portal.de
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Visa-Bestimmungen können sich ändern. Konsultieren Sie vor der Antragstellung die offiziellen Behörden oder einen spezialisierten Berater. Stand: Januar 2026.
Zuletzt aktualisiert: Januar 2026 | Lesedauer: 15 Minuten
