Lesedauer: 14 Minuten | Aktualisiert: Januar 2026
Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf: So funktioniert es
Der Kauf einer Immobilie in Dubai öffnet Türen. Nicht nur zu einer rentablen Kapitalanlage, sondern auch zu einer legalen Aufenthaltserlaubnis in den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Für viele deutsche Investoren ist genau das der entscheidende Faktor. Sie wollen nicht nur ihr Geld anlegen, sondern auch die Möglichkeit haben, in Dubai zu leben, zu arbeiten oder zumindest regelmäßig längere Zeit dort zu verbringen.
Die gute Nachricht: Eine Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf ist einfacher zu bekommen als viele denken. Je nach Investitionssumme stehen Ihnen verschiedene Visa-Typen zur Verfügung.
Ihre Optionen im Überblick:
| Visa-Typ | Mindestinvestition | Gültigkeit | Aufenthaltspflicht |
|---|---|---|---|
| Property Visa | AED 750.000 (~€185.000) | 2-3 Jahre | Ja (alle 6 Monate) |
| Golden Visa | AED 2.000.000 (~€500.000) | 10 Jahre | Nein |
In diesem Guide erfahren Sie alles über die Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf: Voraussetzungen, Kosten, Antragsverfahren und welche Option für Ihre Situation die beste ist.
Die zwei Wege zur Aufenthaltserlaubnis durch Immobilien
Option 1: Property Visa (Investor Visa)
Das Property Visa ist der klassische Weg zur Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf. Es steht allen Immobilieneigentümern offen, die mindestens AED 750.000 investieren.
Voraussetzungen Property Visa:
| Kriterium | Anforderung |
|---|---|
| Mindest-Immobilienwert | AED 750.000 (ca. €185.000) |
| Immobilientyp | Wohnimmobilie in Freehold-Zone |
| Finanzierung | Maximal 50% des Wertes |
| Eigentum | Vollständiges Eigentum (nicht Miteigentum unter 50%) |
| Gültigkeit | 2-3 Jahre (verlängerbar) |
| Aufenthaltspflicht | Mindestens 1 Einreise alle 6 Monate |
Vorteile:
- Niedrigere Einstiegshürde (AED 750k statt 2 Mio)
- Recht auf Arbeit in den VAE
- Familienangehörige können gesponsert werden
- Zugang zu VAE-Bankkonten und Führerschein
Nachteile:
- Kürzere Gültigkeit (2-3 Jahre)
- Regelmäßige Einreise erforderlich (alle 6 Monate)
- Verlängerung nötig
Option 2: Golden Visa
Das Golden Visa ist die Premium-Variante der Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf. Es bietet maximale Flexibilität und Sicherheit.
Voraussetzungen Golden Visa:
| Kriterium | Anforderung |
|---|---|
| Mindest-Immobilienwert | AED 2.000.000 (ca. €500.000) |
| Immobilientyp | Wohn- oder Gewerbeimmobilie in Freehold-Zone |
| Finanzierung | Maximal 50% des Wertes |
| Eigentum | Vollständig oder anteilig (Gesamtwert zählt) |
| Gültigkeit | 10 Jahre (verlängerbar) |
| Aufenthaltspflicht | Keine |
Vorteile:
- 10 Jahre Gültigkeit
- Keine Mindestaufenthaltszeit
- Familie automatisch inklusive
- 100% Unternehmenseigentum möglich
- Kein Sponsor nötig
Nachteile:
- Höhere Mindestinvestition
- Höhere Antragsgebühren
Mehr Details zum Golden Visa finden Sie in unserem Golden Visa Guide.
Welche Immobilien qualifizieren für die Aufenthaltserlaubnis?
Nicht jede Immobilie in Dubai berechtigt zur Aufenthaltserlaubnis. Es gibt klare Regeln.
Freehold-Zonen sind Pflicht
Ihre Immobilie muss in einer designierten Freehold-Zone liegen. Das sind Gebiete, in denen Ausländer vollständiges Eigentum erwerben dürfen.
Die wichtigsten Freehold-Zonen für Investoren:
| Zone | Immobilientyp | Preisniveau | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Dubai Marina | Apartments | Mittel-Hoch | Yachthafen, Nachtleben |
| Downtown Dubai | Apartments | Hoch | Burj Khalifa, Dubai Mall |
| Palm Jumeirah | Apartments, Villen | Premium | Strand, Prestige |
| Business Bay | Apartments | Mittel | Zentral, Business |
| JVC | Apartments, Townhouses | Budget-Mittel | Familienfreundlich |
| Dubai Hills Estate | Villen, Apartments | Mittel-Hoch | Golf, Natur |
| Arabian Ranches | Villen | Mittel-Hoch | Familienfreundlich |
| Emaar Beachfront | Apartments | Hoch | Strand, Neu |
| Creek Harbour | Apartments | Mittel-Hoch | Dubai Creek Tower |
Eine vollständige Übersicht aller Stadtteile finden Sie auf unserer Immobilien-Seite.
Wohnimmobilien vs. Gewerbeimmobilien
Für das Property Visa (AED 750k): Nur Wohnimmobilien qualifizieren. Büros, Einzelhandelsflächen oder Lagerhallen zählen nicht.
Für das Golden Visa (AED 2 Mio): Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien qualifizieren. Sie können auch kombinieren.
Die 50%-Finanzierungsregel
Egal welches Visa Sie anstreben: Die Immobilie darf bei Antragstellung maximal zu 50% finanziert sein.
Berechnung:
Ihr Eigenkapitalanteil = Immobilienwert - Hypothek
Beispiel Property Visa:
Immobilienwert: AED 1.000.000
Hypothek: AED 400.000 (40%)
Eigenkapital: AED 600.000
→ Qualifiziert (unter 50% finanziert) ✓
Beispiel nicht qualifiziert:
Immobilienwert: AED 1.000.000
Hypothek: AED 600.000 (60%)
Eigenkapital: AED 400.000
→ Qualifiziert NICHT (über 50% finanziert) ✗
Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um verschiedene Finanzierungsszenarien zu prüfen.
Mehrere Immobilien kombinieren
Sie können mehrere günstigere Immobilien kombinieren, um die Mindestinvestition zu erreichen.
Beispiel für Golden Visa:
Immobilie 1 (JVC): AED 900.000
Immobilie 2 (Sports City): AED 700.000
Immobilie 3 (International City): AED 500.000
-----------------------------------------
Gesamtwert: AED 2.100.000
→ Qualifiziert für Golden Visa ✓
Vorteile dieser Strategie:
- Höhere Gesamtrendite (günstigere Viertel = höhere Mietrendite)
- Risiko-Streuung über mehrere Objekte
- Flexibilität beim Verkauf einzelner Einheiten
Nachteil:
- Mehr Verwaltungsaufwand
Der Antragsprozess Schritt für Schritt
Schritt 1: Immobilie kaufen
Falls Sie noch keine Immobilie besitzen, ist das der erste Schritt. Der Kaufprozess dauert etwa 4-8 Wochen.
Wichtige Punkte beim Kauf:
- Nur Freehold-Immobilien wählen
- Finanzierung unter 50% halten
- Sicherstellen, dass der Wert die Mindestgrenze erreicht
Ausführliche Informationen zum Kaufprozess finden Sie in unserem Investment-Guide.
Schritt 2: Title Deed erhalten
Nach dem Kauf erhalten Sie vom Dubai Land Department (DLD) Ihre Eigentumsurkunde (Title Deed). Dieses Dokument ist der Nachweis Ihres Eigentums.
Benötigte Zeit: 1-3 Werktage nach Kaufabschluss
Schritt 3: Eigentumsnachweis beantragen
Für den Visa-Antrag benötigen Sie einen offiziellen Eigentumsnachweis vom DLD. Dieser enthält:
- Aktuellen Marktwert der Immobilie
- Hypothekenstatus
- Ihre Eigentumsanteile
Beantragung:
- Online über Dubai REST App
- Oder persönlich bei einem DLD Service Center
Kosten: AED 210-310 Dauer: 1-2 Werktage
Schritt 4: Dokumente vorbereiten
Erforderliche Dokumente für den Visa-Antrag:
| Dokument | Details |
|---|---|
| Reisepass | Mindestens 6 Monate gültig, Kopie aller Seiten |
| Passfotos | 4x6 cm, weißer Hintergrund, aktuell |
| Eigentumsnachweis | Original vom DLD |
| Title Deed | Kopie der Eigentumsurkunde |
| Krankenversicherung | VAE-weit gültige Police |
| Gesundheitszeugnis | Wird in Dubai erstellt (Schritt 5) |
Für Familienangehörige zusätzlich:
- Heiratsurkunde (übersetzt und legalisiert)
- Geburtsurkunden der Kinder (übersetzt und legalisiert)
Schritt 5: Medical Fitness Test in Dubai
Jeder Visa-Antragsteller muss einen Gesundheitstest in den VAE absolvieren.
Der Test umfasst:
- Blutuntersuchung (HIV, Hepatitis B/C, Syphilis)
- Tuberkulose-Screening (Röntgen-Thorax)
- Allgemeine Untersuchung
Wo:
- Jedes zugelassene Medical Center
- Liste auf der DHA-Website
Kosten: AED 300-500 pro Person Dauer: Untersuchung 30 Minuten, Ergebnis 1-3 Werktage
Schritt 6: Visa-Antrag einreichen
Für Property Visa: Antrag bei der General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) oder einem AMER Typing Center.
Für Golden Visa: Antrag bei der Federal Authority for Identity, Citizenship (ICP) über das Smart Services Portal.
Was passiert:
- Dokumente werden geprüft
- Biometrische Daten erfasst (Fingerabdrücke, Foto)
- Genehmigung erteilt
- Visa in Reisepass gestempelt
Bearbeitungszeit:
- Property Visa: 3-7 Werktage
- Golden Visa: 5-15 Werktage
Schritt 7: Emirates ID beantragen
Nach Visa-Genehmigung erhalten Sie eine Emirates ID. Diese Karte ist Ihr Identitätsnachweis in den VAE.
Kosten:
- Property Visa (3 Jahre): AED 170
- Golden Visa (10 Jahre): AED 370
Abholung: Per Post oder bei einem Service Center
Kosten der Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf
Gesamtkosten Property Visa
| Posten | Kosten (AED) | Kosten (EUR) |
|---|---|---|
| Eigentumsnachweis DLD | 210-310 | ~50-80 |
| Medical Fitness Test | 300-500 | ~75-125 |
| Visa-Antragsgebühr | 1.100-1.500 | ~275-375 |
| Emirates ID (3 Jahre) | 170 | ~40 |
| Visa-Stempel | 300 | ~75 |
| Gesamt (offiziell) | ~2.100-2.800 | ~525-700 |
Gesamtkosten Golden Visa
| Posten | Kosten (AED) | Kosten (EUR) |
|---|---|---|
| Eigentumsnachweis DLD | 210-310 | ~50-80 |
| Medical Fitness Test | 300-500 | ~75-125 |
| Visa-Antragsgebühr | 2.800 | ~700 |
| Emirates ID (10 Jahre) | 370 | ~90 |
| Visa-Stempel | 500 | ~125 |
| Gesamt (offiziell) | ~4.200-4.500 | ~1.050-1.120 |
Optionale Zusatzkosten
| Posten | Kosten (AED) |
|---|---|
| Visa-Agentur (PRO Service) | 2.000-5.000 |
| Dokumentenübersetzung | 500-1.500 |
| Legalisierung/Apostille | 500-1.000 |
| Krankenversicherung (pro Jahr) | 3.000-15.000 |
Tipp: Für den ersten Antrag kann eine Agentur hilfreich sein. Ab dem zweiten Mal kennen Sie den Prozess und können selbst beantragen.
Immobilienkosten: Was müssen Sie insgesamt investieren?
Die Visa-Gebühren sind nur ein kleiner Teil. Der größte Posten ist natürlich die Immobilie selbst.
Beispiel Property Visa (AED 750k Minimum)
Immobilienpreis: AED 800.000 (ca. €200.000)
Kaufnebenkosten:
DLD Fee (4%): AED 32.000
Makler (2%): AED 16.000
Sonstige: AED 5.000
---------------------------------
Kaufkosten gesamt: AED 53.000
Visa-Kosten: AED 3.000
GESAMTINVESTITION: AED 856.000 (ca. €214.000)
Beispiel Golden Visa (AED 2 Mio Minimum)
Immobilienpreis: AED 2.200.000 (ca. €550.000)
Kaufnebenkosten:
DLD Fee (4%): AED 88.000
Makler (2%): AED 44.000
Sonstige: AED 8.000
---------------------------------
Kaufkosten gesamt: AED 140.000
Visa-Kosten: AED 5.000
GESAMTINVESTITION: AED 2.345.000 (ca. €586.000)
Nutzen Sie unseren Kostenrechner, um die genauen Kaufnebenkosten für Ihre Wunschimmobilie zu berechnen.
Vorteile einer Aufenthaltserlaubnis in Dubai
Warum lohnt sich der Aufwand? Hier die wichtigsten Vorteile:
1. Steuervorteile
Die VAE erheben keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragssteuer und keine Erbschaftssteuer.
Für deutsche Investoren mit Wohnsitz in Dubai: Wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz nach Dubai verlegen (183+ Tage pro Jahr dort leben), können Sie von der deutschen Steuerpflicht befreit werden.
Mehr dazu in unserem Steuer-Guide.
2. Geschäftstätigkeit
Mit der Aufenthaltserlaubnis dürfen Sie:
- Unternehmen gründen (Freezone oder Mainland)
- Freiberuflich tätig sein
- Bankkonten eröffnen
- Verträge abschließen
3. Lebensqualität
Dubai bietet:
- Sicherheit (eine der sichersten Städte weltweit)
- Infrastruktur auf Weltklasse-Niveau
- Internationales Umfeld
- Ganzjährig Sonne
- Strategische Lage zwischen Europa und Asien
4. Familienfreundlich
Ihre Aufenthaltserlaubnis ermöglicht es, Familienangehörige zu sponsern:
- Ehepartner
- Kinder (bis 18, oder bis 25 bei Studium)
- Eltern (unter bestimmten Bedingungen)
5. Reisefreiheit
Ein VAE-Aufenthaltstitel erleichtert Visa-Anträge für viele Länder. Zusätzlich können Sie mit der Emirates ID bequem in die VAE ein- und ausreisen.
Property Visa vs. Golden Visa: Welches ist richtig für Sie?
Die Entscheidung hängt von Ihrer Situation ab.
Wählen Sie das Property Visa, wenn:
- Ihr Budget unter €500.000 liegt
- Sie regelmäßig (mindestens halbjährlich) nach Dubai reisen
- Sie die Aufenthaltserlaubnis primär für Bankzugang oder gelegentliche Aufenthalte brauchen
- Sie flexibel bleiben wollen und nicht langfristig gebunden sein möchten
Wählen Sie das Golden Visa, wenn:
- Ihr Budget €500.000+ beträgt
- Sie nicht regelmäßig in Dubai sein können oder wollen
- Sie maximale Flexibilität und Sicherheit suchen
- Sie Familie mitnehmen möchten (einfacheres Verfahren)
- Sie langfristig planen (10 Jahre ohne Verlängerung)
- Sie ein Unternehmen in den VAE gründen wollen
Kostenvergleich über 10 Jahre
Property Visa (3x Verlängerung in 10 Jahren):
Erstantrag: AED 3.000
Verlängerung Jahr 3: AED 2.500
Verlängerung Jahr 6: AED 2.500
Verlängerung Jahr 9: AED 2.500
---------------------------------
Gesamt: AED 10.500 (~€2.625)
+ Zeitaufwand: 4 Anträge
+ Risiko: Änderung der Voraussetzungen
Golden Visa (1x in 10 Jahren):
Erstantrag: AED 5.000
---------------------------------
Gesamt: AED 5.000 (~€1.250)
+ Zeitaufwand: 1 Antrag
+ Kein Verlängerungsrisiko
Langfristig ist das Golden Visa günstiger und bequemer. Der höhere Immobilienpreis relativiert sich durch die Ersparnis bei Visa-Kosten und den geringeren Aufwand.
Häufige Fragen zur Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf
Kann ich die Immobilie vermieten und trotzdem die Aufenthaltserlaubnis behalten?
Ja. Sie müssen nicht in der Immobilie wohnen. Viele Investoren vermieten ihre Immobilie und nutzen die Aufenthaltserlaubnis für gelegentliche Aufenthalte oder geschäftliche Zwecke.
Was passiert, wenn der Immobilienwert unter die Mindestgrenze fällt?
Bei bestehendem Visa: Das Visa bleibt bis zum Ablauf gültig. Erst bei Verlängerung wird der aktuelle Wert geprüft.
Bei Neuantrag: Sie müssen den aktuellen Wert nachweisen. Falls er unter der Grenze liegt, qualifizieren Sie sich nicht.
Kann ich das Visa verlieren?
Ja, in bestimmten Fällen:
- Verkauf der Immobilie ohne Ersatzkauf
- Strafrechtliche Verurteilung
- Beim Property Visa: Keine Einreise für mehr als 6 Monate
Wie schnell bekomme ich die Aufenthaltserlaubnis nach dem Immobilienkauf?
Der gesamte Prozess dauert etwa:
- Immobilienkauf: 4-8 Wochen
- Dokumentenvorbereitung: 1-2 Wochen
- Medical Test + Visa-Antrag: 1-2 Wochen
- Gesamt: 6-12 Wochen
Muss ich während des Antrags in Dubai sein?
Für den Medical Fitness Test und die biometrische Erfassung müssen Sie persönlich anwesend sein. Planen Sie mindestens 1-2 Wochen Aufenthalt ein.
Kann mein Ehepartner auch arbeiten?
Ja. Familienangehörige, die unter Ihrem Visa gesponsert sind, erhalten eine Arbeitserlaubnis. Sie können bei jedem Arbeitgeber in den VAE beschäftigt sein.
Was kostet die Krankenversicherung?
Eine VAE-weit gültige Krankenversicherung ist Pflicht. Die Kosten variieren je nach Alter und Umfang:
- Basis-Tarif: AED 3.000-5.000/Jahr
- Premium-Tarif: AED 10.000-20.000/Jahr
Internationale Versicherungen werden akzeptiert, müssen aber UAE-Deckung enthalten.
Praktische Tipps für deutsche Antragsteller
Dokumente aus Deutschland vorbereiten
Falls Sie Familienmitglieder sponsern wollen, brauchen Sie deutsche Dokumente:
Heiratsurkunde:
- Beglaubigte Kopie vom Standesamt
- Übersetzung durch vereidigten Übersetzer
- Apostille von der zuständigen Behörde
- Beglaubigung durch VAE-Botschaft in Berlin
Geburtsurkunden: Gleicher Prozess wie Heiratsurkunde.
Tipp: Beginnen Sie mit der Legalisierung 4-6 Wochen vor Ihrem geplanten Antrag. Der Prozess dauert.
Den richtigen Zeitpunkt wählen
Beste Zeit für den Antrag:
- Oktober bis April (angenehmes Wetter in Dubai)
- Vermeiden Sie Ramadan (Behörden arbeiten verkürzt)
- Vermeiden Sie Eid-Feiertage (Büros geschlossen)
Aufenthalt in Dubai planen
Für den kompletten Antragsprozess sollten Sie 10-14 Tage einplanen:
- Tag 1-2: Ankunft, Dokumente prüfen
- Tag 3: Medical Fitness Test
- Tag 4-5: Warten auf Ergebnis
- Tag 6: Visa-Antrag einreichen
- Tag 7-12: Bearbeitungszeit
- Tag 13-14: Emirates ID abholen, Visa stempeln
Bankkonto eröffnen
Mit der Emirates ID können Sie ein Bankkonto in Dubai eröffnen. Das ist praktisch für:
- Mieteinnahmen empfangen
- Rechnungen bezahlen (Service Charges, DEWA)
- Kreditkarte für VAE-Ausgaben
Empfohlene Banken für Expats:
- Emirates NBD
- ADCB
- Mashreq Bank
Ihre nächsten Schritte zur Aufenthaltserlaubnis Dubai
Die Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf ist für viele deutsche Investoren ein attraktives Ziel. Die Kombination aus Kapitalanlage und Aufenthaltsrecht macht Dubai besonders interessant.
So gehen Sie vor:
-
Budget festlegen. Entscheiden Sie, ob Sie das Property Visa (ab €185.000) oder das Golden Visa (ab €500.000) anstreben.
-
Immobilie auswählen. Recherchieren Sie geeignete Objekte in unserer Stadtteil-Übersicht. Achten Sie auf Freehold-Status und Wertstabilität.
-
Finanzierung klären. Falls Sie finanzieren möchten, darf die Hypothek maximal 50% betragen. Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner.
-
Kosten kalkulieren. Mit unserem Kostenrechner ermitteln Sie die Kaufnebenkosten. Planen Sie zusätzlich AED 3.000-5.000 für das Visa ein.
-
Beratung einholen. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung. Wir begleiten deutsche Investoren vom Immobilienkauf bis zur Aufenthaltserlaubnis.
Weiterführende Informationen
- Golden Visa Dubai Voraussetzungen: Kompletter Guide
- Investition Auslandsimmobilien Dubai: Leitfaden für Deutsche
- Dubai Immobilien als Kapitalanlage: Ultimate Guide 2026
- Steuern beim Immobilienkauf in Dubai
- Finanzierung einer Immobilie in Dubai
Fragen zur Aufenthaltserlaubnis Dubai durch Immobilienkauf?
Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung.
📧 Email: info@dubai-immobilien-portal.de 🌐 Website: dubai-immobilien-portal.de
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und ersetzt keine Rechts- oder Visa-Beratung. Bestimmungen können sich ändern. Konsultieren Sie vor der Antragstellung die offiziellen Behörden oder einen spezialisierten Berater. Stand: Januar 2026.
Zuletzt aktualisiert: Januar 2026 | Lesedauer: 14 Minuten
